房产税和城镇土地使用税是财产行为税类的重要税种，是代理记账公司日常业务中经常涉及的税费。虽然这两个税种的税额相对较小，但由于其涉及面广、申报频率固定、政策细节多，准确核算和申报对于代理记账公司而言非常重要。本文系统梳理房产税和城镇土地使用税的政策规定和代理记账实操要点，为从业人员提供全面指引。

一、房产税基本规定

（一）纳税义务人

房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

1. 产权所有人：拥有房屋产权的单位和个人。

2. 经营管理单位：产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。

3. 承典人：产权出典的，由承典人缴纳。

4. 房产代管人或者使用人：产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

5. 无租使用：纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。

（二）征税范围

房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。

1. 城市：指国务院批准市建制的城市，包括市区和郊区。

2. 县城：指县人民政府所在地的城镇。

3. 建制镇：指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇，范围为镇人民政府所在地。

4. 工矿区：指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。

（三）计税依据

房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种：

1. 从价计征：房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

2. 从租计征：房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

（四）税率

1. 从价计征税率：依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%。

2. 从租计征税率：依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

3. 个人出租住房税率：对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。

4. 企事业单位向个人出租住房税率：对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。

（五）应纳税额计算

1. 从价计征：应纳税额＝房产原值×（1－减除比例）×1.2%

2. 从租计征：应纳税额＝租金收入×12%（或4%）

二、城镇土地使用税基本规定

（一）纳税义务人

在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。

1. 拥有土地使用权的单位和个人。

2. 代管人或实际使用人：拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税。

3. 实际使用人：土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税。

4. 共有各方：土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。

（二）征税范围

城镇土地使用税的征税范围为城市、县城、建制镇、工矿区范围内的国家所有和集体所有的土地。

1. 城市：指国务院批准市建制的城市，包括市区和郊区。

2. 县城：指县人民政府所在地的城镇。

3. 建制镇：指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。

4. 工矿区：指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。

（三）计税依据

城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。

1. 实际占用的土地面积：指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。

2. 未组织测量的：尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。

3. 未核发证书的：尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整。

（四）税率

城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额：

1. 大城市1.5元至30元。

2. 中等城市1.2元至24元。

3. 小城市0.9元至18元。

4. 县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

注意：具体适用税额由省、自治区、直辖市人民政府根据市政建设状况、经济繁荣程度等条件，在规定的税额幅度内确定。

（五）应纳税额计算

应纳税额＝实际占用的土地面积×适用税额标准

三、税收优惠政策

（一）房产税优惠

1. 国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。

2. 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免征房产税。

3. 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。

4. 个人所有非营业用的房产免征房产税。

5. 经财政部批准免税的其他房产。

6. 小微企业优惠：对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户可以在50%的税额幅度内减征房产税。

（二）城镇土地使用税优惠

1. 国家机关、人民团体、军队自用的土地免征城镇土地使用税。

2. 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地免征城镇土地使用税。

3. 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地免征城镇土地使用税。

4. 市政街道、广场、绿化地带等公共用地免征城镇土地使用税。

5. 直接用于农、林、牧、渔业的生产用地免征城镇土地使用税。

6. 经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年。

7. 小微企业优惠：对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户可以在50%的税额幅度内减征城镇土地使用税。

（三）六税两费减免

1. 优惠内容：由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

2. 执行期限：该政策执行至2027年12月31日。

四、申报操作

（一）纳税期限

1. 房产税：房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。一般为按季或按半年缴纳。

2. 城镇土地使用税：城镇土地使用税按年计算、分期缴纳。缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。一般为按季或按半年缴纳。

（二）申报方式

1. 财产和行为税合并申报：自2021年6月1日起，房产税和城镇土地使用税与其他财产行为税合并申报，实现"一表申报、同征同管"。

2. 电子税务局申报：纳税人可以通过电子税务局进行财产和行为税合并申报。

3. 办税服务厅申报：纳税人也可以到办税服务厅进行申报。

（三）申报流程

1. 税源信息采集：首次申报或税源信息发生变化时，需要进行房产税和城镇土地使用税税源信息采集。

2. 数据准备：整理当期房产原值、租金收入、土地面积等数据。

3. 申报表填写：填写《财产和行为税纳税申报表》，系统自动计算应纳税额。

4. 数据核对：核对申报表数据与会计账簿数据是否一致。

5. 申报提交：通过电子税务局或办税服务厅提交申报。

6. 税款缴纳：有应纳税额的，在申报期限内缴纳税款。

五、代理记账实操要点

（一）客户管理

1. 税源信息管理：准确记录每个客户的房产信息（房产原值、出租情况）和土地信息（土地面积、适用税额）。

2. 优惠资格确认：确认客户是否符合六税两费减免条件，及时享受减免优惠。

3. 申报期限管理：建立房产税和城镇土地使用税申报台账，记录每个客户的申报期限，确保按期申报。

（二）会计核算

1. 计提核算：按照规定计提房产税和城镇土地使用税，计入"税金及附加"科目。

2. 缴纳核算：实际缴纳时，冲减"应交税费"科目。

3. 减免核算：享受减免优惠的，按照规定进行账务处理。

（三）申报操作

1. 税源信息维护：及时维护房产税和城镇土地使用税税源信息，确保税源信息准确。

2. 数据核对：申报前核对房产原值、租金收入、土地面积等数据，确保申报数据准确。

3. 减免税申报：符合减免税条件的，准确填写减免税申报表。

4. 申报复核：建立申报复核制度，确保申报数据准确无误。

（四）常见风险点

1. 税源信息不准确：房产原值、土地面积等税源信息不准确，导致多缴或少缴税款。

2. 出租房产未申报：出租房产未按规定申报从租计征房产税。

3. 无租使用未代缴：无租使用房产未按规定代缴房产税。

4. 减免优惠未享受：符合六税两费减免条件的客户未享受减免优惠。

5. 逾期申报：未按期办理房产税和城镇土地使用税申报，面临罚款和滞纳金。

六、典型案例分析

（一）案例一：从价计征房产税计算

某企业位于城市市区，拥有一处自用房产，房产原值1000万元，当地规定的减除比例为30%。该企业符合小型微利企业条件，享受六税两费50%减免优惠。

房产余值＝1000万×（1－30%）＝700万元

年应纳税额＝700万×1.2%＝8.4万元

减免后年应纳税额＝8.4万×50%＝4.2万元

季度应纳税额＝4.2万÷4＝1.05万元

（二）案例二：从租计征房产税计算

某企业将一处房产出租，年租金收入50万元。该企业符合小型微利企业条件，享受六税两费50%减免优惠。

年应纳税额＝50万×12%＝6万元

减免后年应纳税额＝6万×50%＝3万元

（三）案例三：城镇土地使用税计算

某企业位于城市市区，实际占用土地面积5000平方米，当地适用税额标准为10元/平方米。该企业符合小型微利企业条件，享受六税两费50%减免优惠。

年应纳税额＝5000×10＝5万元

减免后年应纳税额＝5万×50%＝2.5万元

季度应纳税额＝2.5万÷4＝0.625万元

七、结语

房产税和城镇土地使用税虽然是财产行为税类的小税种，但由于其涉及面广、申报频率固定、政策细节多，是代理记账公司日常业务中不可忽视的税费。代理记账从业人员应准确掌握房产税和城镇土地使用税的政策规定，正确核算应纳税额，规范办理申报缴纳，帮助客户合规纳税，同时防范税务风险。