契税和耕地占用税是财产行为税类的重要税种，是代理记账公司日常业务中经常涉及的税费。契税是对土地、房屋权属转移征收的一种税，耕地占用税是对占用耕地建房或从事非农业建设征收的一种税。虽然这两个税种的税额相对较小，但由于其涉及面广、政策细节多，准确核算和申报对于代理记账公司而言非常重要。本文系统梳理契税和耕地占用税的政策规定和代理记账实操要点，为从业人员提供全面指引。

一、契税基本规定

（一）纳税义务人

在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。

1. 单位：包括企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。

2. 个人：包括个体经营者及其他个人。

3. 外商投资企业：外商投资企业、外国企业和外国驻华机构、外国公民、华侨、港澳台同胞等，均为契税的纳税人。

（二）征税范围

契税的征税范围包括：

1. 国有土地使用权出让：土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者的行为。

2. 土地使用权转让：土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地使用权转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。

3. 房屋买卖：房屋所有者将其房屋出售，由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。

4. 房屋赠与：房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。

5. 房屋交换：房屋所有者之间互相交换房屋的行为。

（三）税率

契税税率为百分之三至百分之五。契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

1. 个人购买住房优惠税率：

（1）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

（2）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

（四）计税依据

1. 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖：为成交价格。

2. 土地使用权赠与、房屋赠与：由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

3. 土地使用权交换、房屋交换：为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

4. 成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的：由征收机关参照市场价格核定。

（五）应纳税额计算

应纳税额＝计税依据×税率

二、耕地占用税基本规定

（一）纳税义务人

占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人。

1. 单位：包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、部队以及其他单位。

2. 个人：包括个体工商户以及其他个人。

3. 经申请批准占用耕地的：纳税人为农用地转用审批文件中标明的建设用地人；农用地转用审批文件中未标明建设用地人的，纳税人为用地申请人。

4. 未经批准占用耕地的：纳税人为实际用地人。

（二）征税范围

耕地占用税的征税范围包括：

1. 占用耕地建房：占用耕地建造建筑物、构筑物的行为。

2. 占用耕地从事非农业建设：占用耕地从事除农业生产以外的其他建设活动的行为。

3. 占用园地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面、渔业水域滩涂以及其他农用地建房或者从事非农业建设的：比照占用耕地征收耕地占用税。

（三）税率

耕地占用税实行定额税率，以县（市、区）为单位，按人均耕地面积确定适用税额：

1. 人均耕地不超过1亩的地区，每平方米为10元至50元。

2. 人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元。

3. 人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元。

4. 人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。

注意：各省、自治区、直辖市耕地占用税适用税额的平均水平，不得低于规定的平均税额。

（四）计税依据

耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。

1. 实际占用的耕地面积：包括经批准占用的耕地面积和未经批准占用的耕地面积。

2. 计量单位：以平方米为计量单位。

（五）应纳税额计算

应纳税额＝实际占用的耕地面积×适用税额

三、税收优惠政策

（一）契税优惠

1. 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。

2. 城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。

3. 因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。

4. 财政部规定的其他减征、免征契税的项目。

5. 个人购买住房优惠：个人购买家庭唯一住房和第二套改善性住房，按规定享受优惠税率。

6. 企业改制重组优惠：企业改制、事业单位改制、公司合并、公司分立、企业破产、资产划转、债权转股权等，按规定享受契税优惠。

（二）耕地占用税优惠

1. 军事设施占用耕地，免征耕地占用税。

2. 学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地，免征耕地占用税。

3. 农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。

4. 农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农村居民，在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的，经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以免征或者减征耕地占用税。

5. 铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。

四、申报操作

（一）契税申报

1. 纳税义务发生时间：契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。

2. 申报期限：纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。

3. 申报方式：纳税人可以通过电子税务局或办税服务厅进行契税申报。

4. 申报流程：

（1）准备申报资料，包括土地、房屋权属转移合同、发票等；

（2）填写契税纳税申报表；

（3）提交申报；

（4）缴纳税款。

（二）耕地占用税申报

1. 纳税义务发生时间：耕地占用税的纳税义务发生时间为纳税人收到自然资源主管部门办理占用耕地手续的书面通知的当日。纳税人应当自纳税义务发生之日起三十日内申报缴纳耕地占用税。

2. 未经批准占用耕地的：耕地占用税的纳税义务发生时间为自然资源主管部门认定的纳税人实际占用耕地的当日。

3. 申报方式：纳税人可以通过电子税务局或办税服务厅进行耕地占用税申报。

4. 申报流程：

（1）准备申报资料，包括农用地转用审批文件、实际占用耕地面积证明等；

（2）填写耕地占用税纳税申报表；

（3）提交申报；

（4）缴纳税款。

五、代理记账实操要点

（一）客户管理

1. 权属转移监控：监控客户的土地、房屋权属转移情况，及时提醒客户申报缴纳契税。

2. 耕地占用监控：监控客户的耕地占用情况，及时提醒客户申报缴纳耕地占用税。

3. 优惠资格确认：确认客户是否符合契税和耕地占用税优惠条件，及时享受优惠。

（二）会计核算

1. 契税核算：企业取得土地使用权、房屋所有权按规定缴纳的契税，计入所取得土地使用权和房屋的成本。

2. 耕地占用税核算：企业按规定缴纳的耕地占用税，计入在建工程成本。

（三）申报操作

1. 资料收集：及时收集契税和耕地占用税申报所需的各项资料。

2. 数据核对：申报前核对计税依据、适用税率、优惠政策等，确保申报数据准确。

3. 申报缴纳：按时办理契税和耕地占用税申报，缴纳税款。

4. 申报复核：建立申报复核制度，确保申报数据准确无误。

（四）常见风险点

1. 未及时申报：土地、房屋权属转移后未及时申报缴纳契税，面临罚款和滞纳金。

2. 计税依据错误：成交价格明显低于市场价格且无正当理由，税务机关有权核定计税依据。

3. 优惠政策适用错误：不符合优惠条件的享受了优惠，或者符合条件的未享受。

4. 耕地占用面积不准确：实际占用耕地面积不准确，导致多缴或少缴耕地占用税。

5. 逾期申报：未按期办理耕地占用税申报，面临罚款和滞纳金。

六、典型案例分析

（一）案例一：契税计算

某企业购买一处办公楼，成交价格为2000万元，当地契税税率为3%。

应纳税额＝2000万×3%＝60万元

账务处理：

借：固定资产 2060万元

贷：银行存款 2000万元

贷：应交税费——应交契税 60万元

（二）案例二：个人购买住房契税计算

某个人购买家庭唯一住房，面积为120平方米，成交价格为150万元。

适用税率＝1.5%

应纳税额＝150万×1.5%＝2.25万元

（三）案例三：耕地占用税计算

某企业经批准占用耕地10000平方米建设厂房，当地适用税额为20元/平方米。

应纳税额＝10000×20＝20万元

账务处理：

借：在建工程 20万元

贷：应交税费——应交耕地占用税 20万元

七、结语

契税和耕地占用税虽然是财产行为税类的小税种，但由于其涉及面广、政策细节多，是代理记账公司日常业务中不可忽视的税费。代理记账从业人员应准确掌握契税和耕地占用税的政策规定，正确核算应纳税额，规范办理申报缴纳，帮助客户合规纳税，同时防范税务风险。