一、政策概述

《中华人民共和国契税法》自2021年9月1日起施行，取代了原《契税暂行条例》，标志着契税制度从行政法规上升为法律。契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时，向产权承受人征收的一种税。准确把握契税政策，规范申报缴纳，对于纳税人防范税务风险具有重要意义。

二、纳税人与征税范围

在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。

转移土地、房屋权属，是指下列行为：土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与、互换；房屋买卖、赠与、互换。土地使用权转让，不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。

以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依照规定征收契税。

三、计税依据

契税的计税依据根据不同的转移方式确定：

（一）土地使用权出让、出售，房屋买卖：为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

（二）土地使用权互换、房屋互换：为所互换的土地使用权、房屋价格的差额。

（三）土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为：为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。

纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。

四、税率

契税税率为百分之三至百分之五。契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

江苏省规定的契税税率为百分之三。

五、应纳税额计算

契税的应纳税额按照计税依据乘以具体适用税率计算。应纳税额=计税依据×适用税率。

六、税收优惠

（一）法定免税：国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施；非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助；承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产；婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属；法定继承人通过继承承受土地、房屋权属；依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。

（二）个人购买住房优惠：对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

（三）企业改制重组优惠：企业改制、事业单位改制、公司合并、公司分立、企业破产、资产划转、债权转股权等情形，符合规定条件的，可享受契税减免优惠。

七、申报缴纳

契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。

纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。纳税人办理纳税事宜后，税务机关应当开具契税完税凭证。纳税人办理土地、房屋权属登记，不动产登记机构应当查验契税完税、减免税或者不征税相关凭证。未按照规定缴纳契税的，不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。

契税由土地、房屋所在地的税务机关征收。

八、退税规定

在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。

九、注意事项

一是纳税人应当准确确定计税依据，土地使用权出让、出售，房屋买卖的计税依据为成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。二是纳税人应当按规定期限申报缴纳契税，在办理土地、房屋权属登记手续前完成申报缴纳。三是纳税人符合减免税条件的，应当按规定办理减免税手续，取得减免税凭证后办理权属登记。四是纳税人应当妥善保管契税完税凭证，以备后续办理房屋过户、转籍等手续时使用。五是权属转移合同不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人应当及时申请退还已缴纳的契税，避免税款损失。

泰州市海陵区会计代理协会提醒会员单位，准确把握契税政策要点，规范申报缴纳，充分享受税收优惠政策，防范契税税务风险。